Immobilienfinanzierung
Anschlussfinanzierungsrechner: So geht es
Tragen Sie Darlehenssumme, Sollzins sowie anfängliche Tilgung oder Monatsrate ein. Übernehmen Sie Auszahlungstag und Zinsende aus Ihren Unterlagen. Wenn Sie eine Restschuld zu einem Stichtag kennen, verwenden Sie diesen Wert; frühere Zahlungen sind darin bereits enthalten.
Verändern Sie anschließend den erwarteten Anschlusszins und vergleichen Sie die Monatsrate mit Ihrem Budget. Unter „Verkauf & Ausstieg“ sehen Sie Restschuld, Vorfälligkeitsschätzung und verbleibenden Erlös. Achten Sie auf den Bundesbank-Datenstand; aktuelle CSV-Daten lassen sich importieren. Unter „Variabel weiterführen“ testen Sie die Zinskosten bis zu einem späteren Verkauf.
Die Ergebnisse sind unverbindliche Modellwerte und ersetzen keine individuelle Finanzberatung, Vertragsprüfung oder Bankabrechnung. Ihre Darlehensdaten bleiben für die Berechnung in Ihrem Browser.
Wenn die Immobilienfinanzierung zur Belastung wird
Ein Eigenheim soll Sicherheit geben. Doch eine höhere Anschlussrate, eine Trennung oder der Verlust des Arbeitsplatzes können die Finanzierung verändern. Als Rechtsanwalt und Bankkaufmann prüfe ich Ihre Darlehensverträge und die Forderungen Ihrer Bank. Gemeinsam klären wir, welche rechtlichen Handlungsmöglichkeiten bestehen und welche Kosten ein Wechsel oder Verkauf auslösen kann.
Anschlussfinanzierung: Wenn die neue Rate zu teuer wird
Nach dem Ende der Zinsbindung bleibt häufig eine erhebliche Restschuld. Steigt der Sollzins, kann die neue Monatsrate das bisherige Budget überfordern. Eine niedrigere Tilgung verschafft möglicherweise Luft, verlängert aber die Rückzahlung und kann die Gesamtzinskosten erhöhen. Deshalb sollten Restschuld, laufende Haushaltskosten und die weitere Tilgung gemeinsam betrachtet werden.
Ich prüfe die vertraglichen Möglichkeiten, insbesondere Kündigungsrechte, Sondertilgungen und vereinbarte Tilgungssatzwechsel. Auch ein vorzeitiger Abschluss einer Anschlussfinanzierung sollte sorgfältig geprüft werden: Er kann neue Bindungen und Kosten schaffen. Nutzen Sie den Rechner, um unterschiedliche Zinsszenarien und Ihre persönliche Belastungsgrenze durchzuspielen. Er beurteilt allerdings nicht, ob eine Finanzierung für Ihren Haushalt insgesamt tragbar ist.
Wurde die Kreditwürdigkeit ausreichend geprüft?
Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen muss die Bank die Kreditwürdigkeit anhand ausreichender Informationen zu Einkommen, Ausgaben und weiteren finanziellen Umständen eingehend prüfen. Der Immobilienwert allein ersetzt diese Prüfung grundsätzlich nicht. Relevant können beispielsweise eine zu knapp angesetzte Haushaltsrechnung, nicht berücksichtigte Verbindlichkeiten oder eine absehbare Veränderung des Einkommens sein.
Eine Pflichtverletzung kann unter den Voraussetzungen des § 505d BGB zu einer Zinsermäßigung und einer Kündigung ohne Vorfälligkeitsentschädigung führen. Diese Folgen treten jedoch nicht bei jedem Prüfungsfehler ein: Hätte das Darlehen auch bei ordnungsgemäßer Prüfung gewährt werden dürfen, greifen die Rechtsfolgen des Absatzes 1 nicht. Vorsätzlich oder grob fahrlässig falsche beziehungsweise vorenthaltene Angaben können Ansprüche ebenfalls ausschließen.
Dass die Finanzierung heute schwer zu tragen ist, beweist noch keinen Fehler beim Abschluss. Entscheidend sind die damals maßgeblichen Umstände und das anwendbare Recht. Ich prüfe, welche Informationen vorlagen, welche Prüfung erforderlich war und ob sich daraus Ansprüche ergeben. Die Rückzahlung des Darlehens entfällt dadurch nicht automatisch.
Trennung und Scheidung: Wer haftet für das Hausdarlehen?
Wer aus dem gemeinsamen Haus auszieht, wird dadurch nicht aus einem gemeinsam unterschriebenen Darlehen entlassen. Haften beide als Gesamtschuldner, kann die Bank grundsätzlich die gesamte Forderung von jedem von ihnen verlangen. Eine private Vereinbarung darüber, wer künftig zahlt, verändert die Haftung gegenüber der Bank regelmäßig nicht.
Soll eine Person die Finanzierung allein übernehmen, braucht es eine wirksame Vereinbarung mit der Bank über die Entlassung der anderen Person. Eigentum an der Immobilie, Darlehenshaftung und der interne Ausgleich sind getrennt zu klären. Ich prüfe die bankrechtliche Seite einer Übernahme, Umschuldung oder Ablösung. Familienrechtliche Fragen müssen mit der entsprechenden Beratung abgestimmt werden.
Arbeitslosigkeit, Krankheit und andere persönliche Veränderungen
Arbeitslosigkeit, längere Krankheit, Elternzeit oder der Übergang in den Ruhestand können die verfügbaren Mittel verringern. Gleichzeitig können Instandhaltung, Energie oder andere Lebenshaltungskosten steigen. Warten Sie möglichst nicht auf Zahlungsrückstände. Eine aktuelle Übersicht über Einnahmen, Ausgaben und Rücklagen hilft, die Situation realistisch einzuordnen.
Eine Ratenanpassung, befristete Stundung oder Tilgungspause kann eine Möglichkeit sein, setzt aber eine vertragliche Grundlage oder eine Vereinbarung mit der Bank voraus. Sie kann spätere Zahlungen und Kosten erhöhen. Ich prüfe Ihre Vertragsrechte, die vorgeschlagenen Änderungen und gegebenenfalls eine Kündigung der Bank. Ob ursprünglich eine fehlerhafte Kreditwürdigkeitsprüfung vorlag, ist gesondert zu untersuchen.
Verkauf als Ausstieg: Restschuld und Vorfälligkeit mitdenken
Ein Verkauf kann entlasten, wenn der Erlös die Restschuld und die weiteren Kosten deckt. Bei einer vorzeitigen Ablösung eines Festzinsdarlehens kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Die Höhe ist keine feste Prozentpauschale: Restlaufzeit, Wiederanlagezinsen, ersparte Kosten und vertragliche Sondertilgungsrechte beeinflussen die Berechnung. Auch die Berechtigung des Anspruchs und die Vertragsangaben sind zu prüfen.
Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kann ein Festzinsdarlehen nach zehn Jahren ab vollständigem Empfang mit sechs Monaten Frist gekündigt werden. Eine spätere Vereinbarung über Sollzins oder Rückzahlungszeit kann den Fristbeginn ersetzen. Eine wirksame ordentliche Kündigung ermöglicht grundsätzlich die Ablösung ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Kündigungszugang und rechtzeitige Rückzahlung müssen dabei stimmen.
Ist ein Verkauf nach dem Zinsende geplant, kann eine vereinbarte variable Finanzierung eine Überbrückung ermöglichen. Sie vermeidet eine neue lange Festzinsbindung, birgt aber das Risiko steigender Raten. Für variable Darlehen sieht § 489 Abs. 2 BGB eine dreimonatige Kündigungsfrist vor. Diese Lösung ist deshalb nicht für jeden Haushalt die günstigere Wahl.
Mit dem Rechner die nächsten Schritte vorbereiten
Der Anschlussfinanzierungsrechner zeigt mögliche künftige Raten, eine modellhafte Vorfälligkeitsentschädigung und den verbleibenden Verkaufserlös. Sie können außerdem eine variable Übergangsfinanzierung simulieren. Die Vorfälligkeitsschätzung verwendet datierte Bundesbank-Renditen für Hypothekenpfandbriefe; sie ersetzt keine Vertragsprüfung und keine konkrete Ablöseabrechnung der Bank.
Was Sie zur Prüfung mitbringen sollten
Hilfreich sind der Darlehensvertrag mit Bedingungen und Nachträgen, Nachweise über die vollständige Auszahlung, der aktuelle Darlehenskontoauszug, vereinbarte Sondertilgungs- und Tilgungswechselrechte sowie das Anschlussangebot oder die Ablöseberechnung. Bei Fragen zur ursprünglichen Kreditwürdigkeitsprüfung sind auch die damaligen Einkommensnachweise, Selbstauskunft und Haushaltsrechnung wichtig. Bei Zahlungsproblemen bringen Sie außerdem Mahnungen und Kündigungsschreiben mit.
Lassen Sie Ihre Möglichkeiten prüfen
Ob Sie die Finanzierung fortführen, neu ordnen oder durch einen Verkauf beenden möchten: Ich unterstütze Sie bei der Prüfung Ihrer Rechte gegenüber der Bank. Nehmen Sie Kontakt mit meiner Kanzlei auf und schildern Sie kurz Ihre Situation. Bitte senden Sie vertrauliche Vertragsunterlagen erst über den mit der Kanzlei abgestimmten Übermittlungsweg.
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